cómo debería ser el modelo de desarrollo de la actual costa de rocha?
debería ser lineal, concentrándose solo en la primer faja costera? o abarcar una porción más amplia del territorio?
cómo sería un posible modelo de actuación que mantenga y potencie las cualidades específicas de cada lugar?
cómo deberían ser los vínculos entre los distintos balnearios, ciudades y con el resto del país?
cómo se podría intervenir en el territorio sin agotar o perjudicar
los recursos naturales?
6.7.11
condiciones de partida
La situación actual de la costa rochense plantea ciertas interrogantes acerca de la propiedad del modelo territorial vigente para dicha zona. El crecimiento explosivo de sus balnearios desencadena la búsqueda de nuevos caminos que contemplen los problemas actuales y nos proyecten hacia un futuro alentador.
El fraccionamiento continuo de la costa en lotes pequeños apunta a un turismo masivo y a la consolidación de un borde costero edificado en su totalidad.
Otra situación muy distinta atraviesan las ciudades interiores cercanas a la costa que no viven exclusivamente del turismo y que no han crecido a la par de los balnearios costeros.
Tanto aquellas como éstas forman parte de un sistema interdependiente. En temporada alta cuando los balnearios costeros están en su plenitud, las ciudades interiores funcionan como respaldo aportando productos y servicios que permiten suplir las deficiencias del borde costero.
Otro dato importante a tener en cuenta es la riqueza de los recursos naturales que posee Rocha, es el área con mayor cantidad de sitios ingresados o en proceso de ingresar al SNAP. Estos recursos necesitan una contemplación especial en cualquier modelo territorial que se plantee, y reside en ellos un valioso potencial latente.
A pesar de estar planteado un fraccionamiento continuo de la costa la realidad rebela que hay zonas en que se ha urbanizado (generalmente se han colonizado las puntas del borde costero) y otras, en su gran mayoría, que son vírgenes o poseen una muy baja densidad. Las zonas urbanizadas tienen la característica de agruparse geográficamente en determinados puntos de la costa pero a la vez tienen una independencia física muy fuerte. Cada una tiene su propia entrada y muy pocas se conectan entre sí, es decir la única conexión que poseen es la ruta que corre paralela a la costa, por la cual se accede a los distintos balnearios. Queda así conformada una circulación en peine en la que cada concentración de poblados parece una isla en un mar virgen.
Si se hace un rápido estudio sobre las cercanías, se puede concluir que no se puede realizar ninguna propuesta que no involucre las ciudades internas y sus alrededores. Y se empiezan a evidenciar además los límites del sistema con los nodos interdependientes que se nombraban anteriormente. Por otro lado existen límites que están marcados por las áreas naturales, un ejemplo de ello podrían ser las cuencas de las lagunas o unidades paisajísticas que se extiendan hacia una determinada dirección fuera de la mencionada zona de cercanías.
La situación actual de la costa rochense plantea ciertas interrogantes acerca de la propiedad del modelo territorial vigente para dicha zona. El crecimiento explosivo de sus balnearios desencadena la búsqueda de nuevos caminos que contemplen los problemas actuales y nos proyecten hacia un futuro alentador.
El fraccionamiento continuo de la costa en lotes pequeños apunta a un turismo masivo y a la consolidación de un borde costero edificado en su totalidad.
Otra situación muy distinta atraviesan las ciudades interiores cercanas a la costa que no viven exclusivamente del turismo y que no han crecido a la par de los balnearios costeros.
Tanto aquellas como éstas forman parte de un sistema interdependiente. En temporada alta cuando los balnearios costeros están en su plenitud, las ciudades interiores funcionan como respaldo aportando productos y servicios que permiten suplir las deficiencias del borde costero.
Otro dato importante a tener en cuenta es la riqueza de los recursos naturales que posee Rocha, es el área con mayor cantidad de sitios ingresados o en proceso de ingresar al SNAP. Estos recursos necesitan una contemplación especial en cualquier modelo territorial que se plantee, y reside en ellos un valioso potencial latente.
A pesar de estar planteado un fraccionamiento continuo de la costa la realidad rebela que hay zonas en que se ha urbanizado (generalmente se han colonizado las puntas del borde costero) y otras, en su gran mayoría, que son vírgenes o poseen una muy baja densidad. Las zonas urbanizadas tienen la característica de agruparse geográficamente en determinados puntos de la costa pero a la vez tienen una independencia física muy fuerte. Cada una tiene su propia entrada y muy pocas se conectan entre sí, es decir la única conexión que poseen es la ruta que corre paralela a la costa, por la cual se accede a los distintos balnearios. Queda así conformada una circulación en peine en la que cada concentración de poblados parece una isla en un mar virgen.
Si se hace un rápido estudio sobre las cercanías, se puede concluir que no se puede realizar ninguna propuesta que no involucre las ciudades internas y sus alrededores. Y se empiezan a evidenciar además los límites del sistema con los nodos interdependientes que se nombraban anteriormente. Por otro lado existen límites que están marcados por las áreas naturales, un ejemplo de ello podrían ser las cuencas de las lagunas o unidades paisajísticas que se extiendan hacia una determinada dirección fuera de la mencionada zona de cercanías.
propuesta
La propuesta reside en el manejo de una faja costera más inclusiva, en la cual se evidencia un grado de interrelación muy importante entre los distintos centros poblados, y una presencia muy fuerte de grandes unidades paisajísticas.
La base de la propuesta radica en la identificación del territorio antropizado y el natural, y en la proyección de su posible desarrollo, a través de lineamientos simples.
- Se reconocen áreas con un valor ecológico elevado, cuya conservación se considera de suma importancia.
- Se amplia el área a considerar como costera, pasando ésta a incluir las zonas de las lagunas: garzón, rocha, castillos, y negra
- Se cambia el eje de circulación de la ruta 10 hacia la 9, a modo de espina dorsal.
- Se propone un modelo concentrado que permita una densidad media, para liberar un gran porcentaje de territorio para usos que requieran una menor densidad
- Se potencia la conexión entre las ciudades interiores y los balnearios costeros, dotando a los primeros de mayores y mejores servicios de forma de suplir las carencias que poseen los segundos.
La propuesta reside en el manejo de una faja costera más inclusiva, en la cual se evidencia un grado de interrelación muy importante entre los distintos centros poblados, y una presencia muy fuerte de grandes unidades paisajísticas.
La base de la propuesta radica en la identificación del territorio antropizado y el natural, y en la proyección de su posible desarrollo, a través de lineamientos simples.
- Se reconocen áreas con un valor ecológico elevado, cuya conservación se considera de suma importancia.
- Se amplia el área a considerar como costera, pasando ésta a incluir las zonas de las lagunas: garzón, rocha, castillos, y negra
- Se cambia el eje de circulación de la ruta 10 hacia la 9, a modo de espina dorsal.
- Se propone un modelo concentrado que permita una densidad media, para liberar un gran porcentaje de territorio para usos que requieran una menor densidad
- Se potencia la conexión entre las ciudades interiores y los balnearios costeros, dotando a los primeros de mayores y mejores servicios de forma de suplir las carencias que poseen los segundos.
análisis del territorio
estudio de cercanías
A partir de la red vial existente se puede establecer un tejido de cercanías que relacione los diferentes nodos de la costa rochense. Para ello se determina una isócrona de 45 minutos, la misma evidencia la fuerte interrelación de los poblados y ciudades ubicados en esta faja costera.
propuesta
faja costera
La propuesta reside en el manejo de una faja costera más inclusiva, en la cual se evidencia un grado de interrelación muy importante entre los distintos centros poblados, y una presencia muy fuerte de grandes unidades paisajísticas. Para lograr esa inclusión en la faja, se amplia el área a considerar como costera, pasando ésta a incluir las zonas de las lagunas: garzón, rocha, castillos, y negra, cambiando además el eje de circulación de la ruta 10 hacia la 9, a modo de espina dorsal.
faja costera
La propuesta reside en el manejo de una faja costera más inclusiva, en la cual se evidencia un grado de interrelación muy importante entre los distintos centros poblados, y una presencia muy fuerte de grandes unidades paisajísticas. Para lograr esa inclusión en la faja, se amplia el área a considerar como costera, pasando ésta a incluir las zonas de las lagunas: garzón, rocha, castillos, y negra, cambiando además el eje de circulación de la ruta 10 hacia la 9, a modo de espina dorsal.
interrupción del modelo lineal
La situación actual plantea un fraccionamiento extensivo y lineal del borde costero. Dicho modelo consolida un paisaje monótono en el que no se distinguen los límites, el lugar pierde su especificidad y lo artificial se impone sobre las porciones de territorio virgen.
Se proponen interrupciones a este modelo, poniendo en valor el territorio mediante el contraste entre lo antropizado y el paisaje agreste costero.
cuencas
La importancia del sistema de cuencas de las lagunas existentes, implica una consideración diferente dentro del modelo. En cierto aspecto, el perímetro de las cuencas conforma un límite del modelo, ya que cualquier acción que se realice sobre ellas repercute sobre las zonas consideradas.
La unidad cuenca no se formaliza como una zona más, sino como una capa distinta que abarca a todas las zonas. Todas las intervenciones territoriales que se realicen dentro del área de una cuenca, deben adaptarse al plan de manejo de cuencas.
sistema
Se busca consolidar y potenciar las llamadas islas de densidad, dotándolas de más y mejores servicios, permitiendo una densidad media que logre liberar otras porciones de territorio. Las áreas a proteger toman como base las zonas que actualmente pertenecen al SNAP, las que están en vías de ingresar y las indicadas por el Decreto 527/92. La superposición de todos los análisis realizados, pone en evidencia la complejidad de este sistema. La nueva propuesta deberá articular esa complejidad, formando un sistema que integre todas las variables consideradas.
ZONA VACÍOS COSTEROS
Se presentan como interrupciones en el modelo de turismo de densidad costero, que permiten conservar la especificidad de los lugares desarrollando un modelo de islas y manchas, en contraposición a uno lineal. Estos cortes permiten conservar la especificidad de los lugares a la misma vez que hacen evidente la imagen que se propone de lugar natural.
Dependiendo de las características de cada zona es que podrán desarrollarse actividades de muy baja densidad, productivas, turísticas, etc, siempre y cuando su impacto no modifique las características esenciales de cada lugar.
contraprestaciones de los privados
La porción de suelo afectada por la servidumbre se ubicarán en base a los siguientes lineamientos:
- La forma del terreno perteneciente a la servidumbre no podrá ser de tal manera que contenga al otro 50% del terreno.
Todo nuevo emprendimiento deberá estar asociado a un acceso público que vincule la ruta con la costa, esto no implica que el predio deba estar necesariamente sobre dicho acceso.
exigencias para la edificación
infraestructura
Se presentan como interrupciones en el modelo de turismo de densidad costero, que permiten conservar la especificidad de los lugares desarrollando un modelo de islas y manchas, en contraposición a uno lineal. Estos cortes permiten conservar la especificidad de los lugares a la misma vez que hacen evidente la imagen que se propone de lugar natural.
Dependiendo de las características de cada zona es que podrán desarrollarse actividades de muy baja densidad, productivas, turísticas, etc, siempre y cuando su impacto no modifique las características esenciales de cada lugar.
recursos naturales
No se podrán modificar las características naturales del sitio, se deberá mantener la vegetación natural del lugar para la conservación de la biodiversidad y la protección de los valores paisajísticos.
usos
Se permitirán emprendimientos turísticos, residenciales, productivos naturales (no forestales).
borde costero
La porción de territorio cuya incidencia en el movimiento de las arenas de la primera línea del borde costero sea de importancia, será propiedad del estado y de uso público. Esto determinará un ancho variable de dicha faja.
No se permitirá la creación de calles costaneras, con el fin de desestimular el desarrollo lineal de las edificaciones y la continuidad del paisaje, valorando así el lugar por su especificidad . Cada lugar es único e irrepetible.
El acceso a la costa será en forma de peine.
La distancia mínima entre cada camino de acceso a la costa será de 4km y la máxima será de 10km, con el fin de asegurar el uso del espacio público costero, evitando la formación de playas privadas.
contraprestaciones de los privados
Toda construcción que se realice, deberá cumplir con las siguientes exigencias previas:
El 50% del predio se constituirá como una servidumbre en la cual el propietario no podrá realizar ningún tipo de construcción, producción, o modificación paisajística; deberá dejar esa porción de suelo agreste con el fin de lograr una ocupación del territorio muy baja y conservar la esencia del lugar.
Este 50% del predio no podrá ser vendido a privados y eventualmente podrá ser propiedad del estado.
De esta manera se incentiva el fraccionamiento de terrenos de grandes dimensiones que permitan inversiones de gran porte haciendo viable la propuesta.
La porción de suelo afectada por la servidumbre se ubicarán en base a los siguientes lineamientos:
- En caso de poseer el predio algún componente natural o paisajístico de relevancia (lago, cañada, duna, monte, etc.), la porción de terreno que constituirá la servidumbre deberá contenerlo en su totalidad o en su mayor parte posible.
- En el caso de que el predio se encuentre en la primera línea de la faja costera, la servidumbre deberá tener uno de sus lados sobre la costa. Esta medida apuntará a evitar edificaciones que se extiendan largamente paralelas al borde costero.
- La forma del terreno perteneciente a la servidumbre no podrá ser de tal manera que contenga al otro 50% del terreno.
- Se priorizará la ubicación del suelo perteneciente a la servidumbre de tal forma que éste sea colindante con otro de su misma condición. En el caso de que exista un acceso cercano al predio que comunique la ruta con la costa, las servidumbres se volcarán a dicho acceso.
- Si el predio estuviera en contacto con la ruta en uno de sus lados, la servidumbre podrá volcarse hacia la misma.
Todo nuevo emprendimiento deberá estar asociado a un acceso público que vincule la ruta con la costa, esto no implica que el predio deba estar necesariamente sobre dicho acceso.
En el caso de realizarse un nuevo acceso éste será costeado por el o los privados que reclamen su construcción. El mantenimiento de estos caminos deberá financiarse enteramente por los privados. Todo emprendimiento deberá colaborar con el mantenimiento del acceso al cual estará vinculado.
Los privados deberán asegurar además, en el final de cada acceso, cuando éste llega al borde costero, servicios públicos relacionados con el uso de las playas, tales como estacionamientos, servicios higiénicos, etc, estudio mediante de las necesidades y características de la zona.
exigencias para la edificación
Los predios deberán tener un área mínima para poder edificar, que será de 4Ha.
Se podrá construir hasta un FOS del 1% del área total del predio.
La altura máxima admitida será de 9m . Se permitirá una altura mayor en casos específicos, si el proyecto lo amerita, con previo estudio del mismo por parte de la IMR. En estos casos se podrán exigir mayores contraprestaciones, y podrá disminuir el FOS fijado para esta zona.
infraestructura
Tanto el estado como la IMR no invertirá en nueva infraestructura, es por ello que todos los emprendimientos deberán ser energéticamente autosuficientes, encargarse del tratamiento de efluentes, y del correcto tratamiento de sus propios desechos, etc. Estos sistemas deberán ser aprobados previamente por la DINAMA y la IMR, con el fin de garantizar un mínimo impacto ambiental y paisajístico.
En caso de existir servicios o infraestructura, los emprendimientos que estén en las cercanías podrán utilizarlos, pero el estado no extenderá los ya existentes.
Para lograr esta autosuficiencia los privados podrán utilizar parte del terreno afectado por la servidumbre, para emplazar los elementos necesarios (wetlands, molinos, tratamientos de afluentes, etc).
ZONA NUEVA PROTECCIÓN
Se trata de zonas que poseen una alta fragilidad medio ambiental, que actualmente son depositarias de los referentes paisajísticos de Rocha. su protección incide directamente en el desarrollo de un turismo ecológico y cultural.
Se propone ampliar las zonas comprendidas en el Sistema Nacional de Áreas Protegidas incluyendo las zonas que están en proceso de entrar al mismo, las zonas indicadas por el Decreto 527/92 y otras zonas de gran valor ecológico que actualmente no están en consideración.
El Sistema Nacional de Áreas Protegidas (SNAP), es una herramienta que permite armonizar el cuidado del ambiente, en particular de la diversidad biológica, con el desarrollo económico y social del país.
Las áreas protegidas contribuyen a la conservación del patrimonio natural y cultural del país y ayudan a reducir las presiones causadas por algunas actividades humanas sobre estos ambientes. En ellas el impacto se reduce a la mínima expresión y, por tanto, se transforman en sitios de referencia para apreciar los beneficios de la protección.
Generan oportunidades para las comunidades locales y la sociedad: la recreación, el turismo, la educación, la investigación, el desarrollo de actividades productivas compatibles con la conservación, así como el mantenimiento de tradiciones y culturas locales que fortalecen nuestra identidad.
Se contemplarán las cuencas de todas las lagunas como áreas de especial cuidado, ya que cualquier acción en las mismas repercute directamente sobre las áreas comprendidas en el SNAP. Toda intervención sobre el área de las cuencas deberá adecuarse al plan de manejo de las mismas.
Se trata de zonas que poseen una alta fragilidad medio ambiental, que actualmente son depositarias de los referentes paisajísticos de Rocha. su protección incide directamente en el desarrollo de un turismo ecológico y cultural.
Se propone ampliar las zonas comprendidas en el Sistema Nacional de Áreas Protegidas incluyendo las zonas que están en proceso de entrar al mismo, las zonas indicadas por el Decreto 527/92 y otras zonas de gran valor ecológico que actualmente no están en consideración.
El Sistema Nacional de Áreas Protegidas (SNAP), es una herramienta que permite armonizar el cuidado del ambiente, en particular de la diversidad biológica, con el desarrollo económico y social del país.
Las áreas protegidas contribuyen a la conservación del patrimonio natural y cultural del país y ayudan a reducir las presiones causadas por algunas actividades humanas sobre estos ambientes. En ellas el impacto se reduce a la mínima expresión y, por tanto, se transforman en sitios de referencia para apreciar los beneficios de la protección.
Generan oportunidades para las comunidades locales y la sociedad: la recreación, el turismo, la educación, la investigación, el desarrollo de actividades productivas compatibles con la conservación, así como el mantenimiento de tradiciones y culturas locales que fortalecen nuestra identidad.
Se contemplarán las cuencas de todas las lagunas como áreas de especial cuidado, ya que cualquier acción en las mismas repercute directamente sobre las áreas comprendidas en el SNAP. Toda intervención sobre el área de las cuencas deberá adecuarse al plan de manejo de las mismas.
ZONA PRODUCTIVA
Implican el desarrollo de actividades de bajo impacto ambiental que puedan convivir con áreas protegidas y ó turísticas. Algunas de ellas actualmente se dividen entre agrícolas, ganaderas y forestales. La propiedad de la actividad en cada zona estará ligada al contexto natural y al modelo de desarrollo de las mismas.
Se promoverá la consolidación de ciertos servicios tales como electricidad, saneamiento, salud, etc, en las zonas urbanas, salvo en aquellas que por su especificidad ambiental, paisajística o cultural, implique una contradicción o un violentamiento de las mismas.
Se restringirán los servicios para las zonas que tengan vocación de balneario, excluyendo aquellos que apunten a un público masivo como ser hospitales, centros comerciales, etc.
usos
Implican el desarrollo de actividades de bajo impacto ambiental que puedan convivir con áreas protegidas y ó turísticas. Algunas de ellas actualmente se dividen entre agrícolas, ganaderas y forestales. La propiedad de la actividad en cada zona estará ligada al contexto natural y al modelo de desarrollo de las mismas.
Se promoverá la consolidación de ciertos servicios tales como electricidad, saneamiento, salud, etc, en las zonas urbanas, salvo en aquellas que por su especificidad ambiental, paisajística o cultural, implique una contradicción o un violentamiento de las mismas.
Se restringirán los servicios para las zonas que tengan vocación de balneario, excluyendo aquellos que apunten a un público masivo como ser hospitales, centros comerciales, etc.
usos
En las áreas productivas se permitirán las actividades relativas a la producción agropecuaria, y a la forestación, siempre y cuando dichas actividades no entren en conflicto con el plan de manejo de las cuencas de las lagunas. Cualquier actividad que se desarrolle deberá evitar cualquier tipo de efecto contaminante (contaminación atmosférica, de aguas superficiales y subterráneas, del suelo y subsuelo, sonora, lumínica, etc.).
No se admitirá la inclusión de nuevas producciones arroceras (más allá de las existentes), ni cualquier tipo de producción intensiva que afecte los recursos naturales de la zona.
infraestructura
Tanto el estado como la IMR no invertirá en nueva infraestructura (exceptuando el rubro de caminería), es por ello que todos los emprendimientos deberan ser energeticamente autosuficientes, encargarse del tratamiento de efluentes, y del correcto tratamiento de sus propios desechos, etc. En caso de existir servicios o infraestructura, los emprendimientos que estén en las cercanías podrán utilizarlos, pero el estado no extenderá los ya existentes.
exigencias para la edificación
Se permitirán únicamente en esta zona las construcciones que se realicen con el fin de satisfacer necesidades específicas y exclusivas de la producción.
ZONA INTERFASE
Funcionan como articuladores de la transición entre las áreas naturales protegidas y las zonas de turismo de densidad. Proponen un ensanchamiento del borde de dichas zonas en el cual se entremezclan características de una y otra, dando como resultado un área de baja densidad pero con un alto potencial turístico, asociado a una gran unidad paisajística.
usos
Funcionan como articuladores de la transición entre las áreas naturales protegidas y las zonas de turismo de densidad. Proponen un ensanchamiento del borde de dichas zonas en el cual se entremezclan características de una y otra, dando como resultado un área de baja densidad pero con un alto potencial turístico, asociado a una gran unidad paisajística.
usos
Se permitirán emprendimientos de baja densidad que posean un perfil productivo y/ o turístico ecológico. Dichos emprendimientos deberán estar asociados a las unidades paisajísticas próximas (palmares, bañados, lagunas, etc) de forma de generar una marca que permita difundir una cultura sobre el cuidado de los recursos naturales y la valoración de los mismos.
Se incentivará la creación de parques públicos en las zonas que posean recursos naturales de relevancia que necesiten de un cuidado especial, en ellos podrán haber concesiones a privados para la explotación del lugar y o de los servicios.
Se promoverá el desarrollo de esta zona hacia un perfíl de turismo de todo el año, generando una opción interesante para las estaciones de otoño e invierno.
infraestructura
Tanto el estado como la IMR no invertirá en nueva infraestructura (excepto en el rubro caminería), es por ello que todos los emprendimientos deberán ser energéticamente autosuficientes, encargarse del tratamiento de efluentes, y del correcto tratamiento de sus propios desechos, etc. Estos sistemas deberán ser aprobados previamente por la DINAMA y la IMR, con el fin de garantizar un mínimo impacto ambiental y paisajístico.
En caso de existir servicios o infraestructura, los emprendimientos que estén en las cercanías podrán utilizarlos, pero el estado no extenderá los ya existentes.
exigencias para la construcción
Se permitirán únicamente en esta zona las construcciones que se realicen con el fin de satisfacer necesidades específicas y exclusivas de la producción, o que apunten al desarrollo de un turismo ecológico.
ZONA URBANA
Son zonas actualmente ocupadas, que se consolidan previendo un posible crecimiento en extensión y en densidad. Se intenta potenciar las relaciones entre los balnearios costeros existentes y reforzar la simbiosis entre estos y las ciudades respaldo. Para ello se propone la ruta como eje de desarrollo y expansión, permitiendo acortar las distancias. De esta manera se propone colocar en este eje, los servicios de gran porte ó estratégicos que se pudieran necesitar a futuroe, permitiendo una ubicación baricéntrica con respecto al todo. Por otro lado esto permite mantener cierta atmósfera de “balneario” a los poblados costeros y refuerza el rol de “ciudad” de las ciudades interiores.
usos
Son zonas actualmente ocupadas, que se consolidan previendo un posible crecimiento en extensión y en densidad. Se intenta potenciar las relaciones entre los balnearios costeros existentes y reforzar la simbiosis entre estos y las ciudades respaldo. Para ello se propone la ruta como eje de desarrollo y expansión, permitiendo acortar las distancias. De esta manera se propone colocar en este eje, los servicios de gran porte ó estratégicos que se pudieran necesitar a futuroe, permitiendo una ubicación baricéntrica con respecto al todo. Por otro lado esto permite mantener cierta atmósfera de “balneario” a los poblados costeros y refuerza el rol de “ciudad” de las ciudades interiores.
usos
Se permitirán usos de tipo turístico, residencial, comercial, industrial y de servicios, restringiendo estos dos últimos para las zonas con vocación de balneario, en las cuales no se permitirán emprendimientos industriales, ni servicios públicos que cubran grandes sectores de población (hospitales, centros comerciales, etc).
exigencias para la construcción
Se cumplirán las fajas que plantea la ordenanza actual (faja de exclusión, de defensa costera y zona de interfase) y se definen nuevas fajas de territorio:
- primera faja costera, comprende la zona delimitada entre la línea superior de la ribera hasta 1000m . En ella se permitirá un FOS = 25% y un altura máxima=6m.
- segunda faja costera, comprende el área entre los 1000m hasta la ruta o zona urbana consolidada. En ella se permitirá un FOS = 40% y una altura máxima =9m.
- en las fajas asociadas a la rutas (balnerario-ciudad, ciudad-ciudad), se permitirá un FOS = 60% y una altura máxima = 12m.
- en la zona urbana consolidada (Rocha, Chuy, La Paloma, Castillos) se mantendrá tanto el FOS como la altura máxima existente, pero se permitirá en determinadas zonas la construcción de edificios en altura.
Los bordes de cada zona que son colindantes con una zona de otro tipo, tendrán una reglamentación específica que promueva una transición armónica.
servicios
Se promoverá la consolidación de ciertos servicios tales como electricidad, saneamiento, salud, etc, en las zonas urbanas, salvo en aquellas que por su especificidad ambiental, paisajística o cultural, implique una contradicción o un violentamiento de las mismas.
Se restringirán los servicios para las zonas que tengan vocación de balneario, excluyendo aquellos que apunten a un público masivo como ser hospitales, centros comerciales, etc.
ESTUDIO DE BORDES
1/5 ZONA VACÍOS COSTEROS / ZONA URBANA
*los emprendimientos que se desarrollan en las proximidades del borde del vacío costero colindante con una zona urbana, extenderán su porcentaje “estatal” hacia dichos bordes para lograr un espacio que funcione como filtro entre ambas zonas.
*la densidad de la zona urbana será menor a medida que se acerque al borde con el vacío costero. El área mínima del predio para permitir su edificación aumenta (con respecto a la zona urbana en general), y su F.O.S. disminuye.
2/4 ZONA NUEVA PROTECCIÓN / ZONA PRODUCTIVA
* en la zona nueva protección se regirán bajo la normativa de las áreas protegidas.
* los predios en la zona productiva linderos a un área protegida se someterán a estudios de impacto ambiental. Las edificaciones rurales se ubicarán en el extremo del predio más alejado del borde con el área protegida.
2/5 ZONA NUEVA PROTECCIÓN / ZONA URBANA
* en la zona nueva protección se regirán bajo la normativa de las áreas protegidas.
* en la zona urbana se realizarán estudios de impacto ambiental en los emprendimientos que limiten con un área protegida. No se admitirán usos de tipo industrial ni de servicios. La densidad de la zona variará, de media a baja, a medida que se acerque al borde con el vacío costero. El F.O.S. será del 10%, y la altura máxima de edificación 3 m.
2/3 ZONA NUEVA PROTECCIÓN / ZONA INTERFASE
* en la zona nueva protección se regirán bajo la normativa de las áreas protegidas.
* los emprendimientos turístico/productivos privados y públicos en la zona interfase linderos a un área protegida se someterán a estudios de impacto ambiental. Las edificaciones rurales que se realicen se deberán ubicar en el extremo del predio más alejado del borde con el área protegida.
1/3 ZONA VACÍOS COSTEROS / ZONA INTERFASE
* en los vacíos costeros se permitirá la existencia de predios de carácter productivo dentro de la zona de vacíos costeros. Sus edificaciones y los porcentajes de utilización del predio, se regirán por lo referente a las zonas de vacíos costeros.
* en la zona interfase no habrá modificaciones en el regimen los límites con un vacío costero.
1/2 ZONA VACÍOS COSTEROS / ZONA NUEVA PROTECCIÓN
* en los vacíos costeros, los emprendimientos que se desarrollen linderos a un área protegida se someterán a estudios de impacto ambiental. A su vez, extenderán su porcentaje “estatal” hacia ese borde evitando la edificación en el tramo más cercano al límite con el área protegida.
* en la zona nueva protección se regirán bajo la normativa de las áreas protegidas.
4/5 ZONA PRODUCTIVA / ZONA URBANA
* los terrenos en la zona productiva linderos a las zonas urbanas localizarán sus edificaciones de tipo rural, necesarias para la producción, en las zonas más cercanas al borde. De existir, se podrá hacer uso del tendido eléctrico de la zona urbana con la que limite.
*el tramo de la zona urbana que limita con las zonas productivas no permitirán usos de tipo industrial. Se propiciará la instalación de servicios sobre este borde urbano, cuyos insumos se desarrollen en el tramo productivo anexo. Las alturas máximas de las edificaciones serán de 6 m.
3/5 ZONA INTERFASE / ZONA URBANA
* en la zona interfase los emprendimientos de tipo turístico/productivos de carácter privado ubicarán sus edificaciones en el tramo de su predio mas alejado del área protegida (más cercano a un borde urbano), liberando el resto del predio para la producción. Las edificaciones serán de carácter rural.
* en las zonas urbanas próximas a una zona interfase no se admitirán usos de tipo industrial. Se promoverá la instalación de servicios turísticos y de trasporte sobre este borde urbano. La altura máxima de edificación será de 6 m.
3/4 ZONA INTERFASE / ZONA PRODUCTIVA
* en la zona interfase no habrá modificaciones en el regimen los límites con una zona productiva.
* los predios en zona productiva linderos a una zona interfase se someterán a estudios de impacto ambiental, de manera que sus producciones no afecten los recursos naturales destacados que puedan existir en la zona interfase próxima
1/4 ZONA VACÍOS COSTEROS / ZONA PRODUCTIVA
*el límite de un vacío costero con un área productiva no genera un estudio particular debido a la posible existencia de predios productivos dentro de la zona de vacío costero.
* la zona productiva no sufre modificaciones al encontrase en el borde con un vacío costero.
1/5 ZONA VACÍOS COSTEROS / ZONA URBANA
*los emprendimientos que se desarrollan en las proximidades del borde del vacío costero colindante con una zona urbana, extenderán su porcentaje “estatal” hacia dichos bordes para lograr un espacio que funcione como filtro entre ambas zonas.
*la densidad de la zona urbana será menor a medida que se acerque al borde con el vacío costero. El área mínima del predio para permitir su edificación aumenta (con respecto a la zona urbana en general), y su F.O.S. disminuye.
2/4 ZONA NUEVA PROTECCIÓN / ZONA PRODUCTIVA
* en la zona nueva protección se regirán bajo la normativa de las áreas protegidas.
* los predios en la zona productiva linderos a un área protegida se someterán a estudios de impacto ambiental. Las edificaciones rurales se ubicarán en el extremo del predio más alejado del borde con el área protegida.
2/5 ZONA NUEVA PROTECCIÓN / ZONA URBANA
* en la zona nueva protección se regirán bajo la normativa de las áreas protegidas.
* en la zona urbana se realizarán estudios de impacto ambiental en los emprendimientos que limiten con un área protegida. No se admitirán usos de tipo industrial ni de servicios. La densidad de la zona variará, de media a baja, a medida que se acerque al borde con el vacío costero. El F.O.S. será del 10%, y la altura máxima de edificación 3 m.
2/3 ZONA NUEVA PROTECCIÓN / ZONA INTERFASE
* en la zona nueva protección se regirán bajo la normativa de las áreas protegidas.
* los emprendimientos turístico/productivos privados y públicos en la zona interfase linderos a un área protegida se someterán a estudios de impacto ambiental. Las edificaciones rurales que se realicen se deberán ubicar en el extremo del predio más alejado del borde con el área protegida.
1/3 ZONA VACÍOS COSTEROS / ZONA INTERFASE
* en los vacíos costeros se permitirá la existencia de predios de carácter productivo dentro de la zona de vacíos costeros. Sus edificaciones y los porcentajes de utilización del predio, se regirán por lo referente a las zonas de vacíos costeros.
* en la zona interfase no habrá modificaciones en el regimen los límites con un vacío costero.
1/2 ZONA VACÍOS COSTEROS / ZONA NUEVA PROTECCIÓN
* en los vacíos costeros, los emprendimientos que se desarrollen linderos a un área protegida se someterán a estudios de impacto ambiental. A su vez, extenderán su porcentaje “estatal” hacia ese borde evitando la edificación en el tramo más cercano al límite con el área protegida.
* en la zona nueva protección se regirán bajo la normativa de las áreas protegidas.
4/5 ZONA PRODUCTIVA / ZONA URBANA
* los terrenos en la zona productiva linderos a las zonas urbanas localizarán sus edificaciones de tipo rural, necesarias para la producción, en las zonas más cercanas al borde. De existir, se podrá hacer uso del tendido eléctrico de la zona urbana con la que limite.
*el tramo de la zona urbana que limita con las zonas productivas no permitirán usos de tipo industrial. Se propiciará la instalación de servicios sobre este borde urbano, cuyos insumos se desarrollen en el tramo productivo anexo. Las alturas máximas de las edificaciones serán de 6 m.
3/5 ZONA INTERFASE / ZONA URBANA
* en la zona interfase los emprendimientos de tipo turístico/productivos de carácter privado ubicarán sus edificaciones en el tramo de su predio mas alejado del área protegida (más cercano a un borde urbano), liberando el resto del predio para la producción. Las edificaciones serán de carácter rural.
* en las zonas urbanas próximas a una zona interfase no se admitirán usos de tipo industrial. Se promoverá la instalación de servicios turísticos y de trasporte sobre este borde urbano. La altura máxima de edificación será de 6 m.
3/4 ZONA INTERFASE / ZONA PRODUCTIVA
* en la zona interfase no habrá modificaciones en el regimen los límites con una zona productiva.
* los predios en zona productiva linderos a una zona interfase se someterán a estudios de impacto ambiental, de manera que sus producciones no afecten los recursos naturales destacados que puedan existir en la zona interfase próxima
1/4 ZONA VACÍOS COSTEROS / ZONA PRODUCTIVA
*el límite de un vacío costero con un área productiva no genera un estudio particular debido a la posible existencia de predios productivos dentro de la zona de vacío costero.
* la zona productiva no sufre modificaciones al encontrase en el borde con un vacío costero.
Suscribirse a:
Entradas (Atom)