Se presentan como interrupciones en el modelo de turismo de densidad costero, que permiten conservar la especificidad de los lugares desarrollando un modelo de islas y manchas, en contraposición a uno lineal. Estos cortes permiten conservar la especificidad de los lugares a la misma vez que hacen evidente la imagen que se propone de lugar natural.
Dependiendo de las características de cada zona es que podrán desarrollarse actividades de muy baja densidad, productivas, turísticas, etc, siempre y cuando su impacto no modifique las características esenciales de cada lugar.
recursos naturales
No se podrán modificar las características naturales del sitio, se deberá mantener la vegetación natural del lugar para la conservación de la biodiversidad y la protección de los valores paisajísticos.
usos
Se permitirán emprendimientos turísticos, residenciales, productivos naturales (no forestales).
borde costero
La porción de territorio cuya incidencia en el movimiento de las arenas de la primera línea del borde costero sea de importancia, será propiedad del estado y de uso público. Esto determinará un ancho variable de dicha faja.
No se permitirá la creación de calles costaneras, con el fin de desestimular el desarrollo lineal de las edificaciones y la continuidad del paisaje, valorando así el lugar por su especificidad . Cada lugar es único e irrepetible.
El acceso a la costa será en forma de peine.
La distancia mínima entre cada camino de acceso a la costa será de 4km y la máxima será de 10km, con el fin de asegurar el uso del espacio público costero, evitando la formación de playas privadas.
contraprestaciones de los privados
Toda construcción que se realice, deberá cumplir con las siguientes exigencias previas:
El 50% del predio se constituirá como una servidumbre en la cual el propietario no podrá realizar ningún tipo de construcción, producción, o modificación paisajística; deberá dejar esa porción de suelo agreste con el fin de lograr una ocupación del territorio muy baja y conservar la esencia del lugar.
Este 50% del predio no podrá ser vendido a privados y eventualmente podrá ser propiedad del estado.
De esta manera se incentiva el fraccionamiento de terrenos de grandes dimensiones que permitan inversiones de gran porte haciendo viable la propuesta.
La porción de suelo afectada por la servidumbre se ubicarán en base a los siguientes lineamientos:
- En caso de poseer el predio algún componente natural o paisajístico de relevancia (lago, cañada, duna, monte, etc.), la porción de terreno que constituirá la servidumbre deberá contenerlo en su totalidad o en su mayor parte posible.
- En el caso de que el predio se encuentre en la primera línea de la faja costera, la servidumbre deberá tener uno de sus lados sobre la costa. Esta medida apuntará a evitar edificaciones que se extiendan largamente paralelas al borde costero.
- La forma del terreno perteneciente a la servidumbre no podrá ser de tal manera que contenga al otro 50% del terreno.
- Se priorizará la ubicación del suelo perteneciente a la servidumbre de tal forma que éste sea colindante con otro de su misma condición. En el caso de que exista un acceso cercano al predio que comunique la ruta con la costa, las servidumbres se volcarán a dicho acceso.
- Si el predio estuviera en contacto con la ruta en uno de sus lados, la servidumbre podrá volcarse hacia la misma.
Todo nuevo emprendimiento deberá estar asociado a un acceso público que vincule la ruta con la costa, esto no implica que el predio deba estar necesariamente sobre dicho acceso.
En el caso de realizarse un nuevo acceso éste será costeado por el o los privados que reclamen su construcción. El mantenimiento de estos caminos deberá financiarse enteramente por los privados. Todo emprendimiento deberá colaborar con el mantenimiento del acceso al cual estará vinculado.
Los privados deberán asegurar además, en el final de cada acceso, cuando éste llega al borde costero, servicios públicos relacionados con el uso de las playas, tales como estacionamientos, servicios higiénicos, etc, estudio mediante de las necesidades y características de la zona.
exigencias para la edificación
Los predios deberán tener un área mínima para poder edificar, que será de 4Ha.
Se podrá construir hasta un FOS del 1% del área total del predio.
La altura máxima admitida será de 9m . Se permitirá una altura mayor en casos específicos, si el proyecto lo amerita, con previo estudio del mismo por parte de la IMR. En estos casos se podrán exigir mayores contraprestaciones, y podrá disminuir el FOS fijado para esta zona.
infraestructura
Tanto el estado como la IMR no invertirá en nueva infraestructura, es por ello que todos los emprendimientos deberán ser energéticamente autosuficientes, encargarse del tratamiento de efluentes, y del correcto tratamiento de sus propios desechos, etc. Estos sistemas deberán ser aprobados previamente por la DINAMA y la IMR, con el fin de garantizar un mínimo impacto ambiental y paisajístico.
En caso de existir servicios o infraestructura, los emprendimientos que estén en las cercanías podrán utilizarlos, pero el estado no extenderá los ya existentes.
Para lograr esta autosuficiencia los privados podrán utilizar parte del terreno afectado por la servidumbre, para emplazar los elementos necesarios (wetlands, molinos, tratamientos de afluentes, etc).
